这绝对不是一句废话。我将用下面整整一篇文章的干货，完完整整的告诉你，为什么 2023 年的市场如此关键。

　　这就好比，你不能说 2022 年房地产成交额仅有 13.4 万亿，2021 年成交额有 18.3 万亿，就说房地产彻底不行了；更不能说，杭州合肥西安成都南京苏州新房打新最低中签率仅有 3%，就说房地产非常火爆。

　　不管是自媒体，还是一些中介，都在谈论一件事，上海 2 月二手房成交量大涨了，上海市场非常不错了，上海市场又要涨价了。

　　如果单看数据确实不错，28 天成交 1.9 万套，单天成交套数高达 700 套，甚至 2 月最后几天单天成交量 1000 套以上。

　　这是 2013 年到 2021 年上海二手房的月均变化图，以及 2020-2022 年上海二手房的成交量变化图。我暂时找不到完整版的，结合着看吧。

　　上海 2 月成交量 1.9 万套，不管同比涨了多少，环比涨了多少，这是好事，但绝对不是什么值得吃惊的事情。

　　一个是上海二手房市场的成交结构，一个是上海二手房市场的实际挂牌量，两个数据的指向都并非乐观。

　　1、2022 年一整年 300 万以下占比 38%，2023 年 2 月 300 万以下占比 38%，没有任何变化。刚需仍旧是成交主力，且成交量、成交结构没有发生变化。

　　2、成交单价的主力依旧集中在 3-6 万之间，尤其是 4 万上下，懂得上海市场的朋友都知道，这个价位要么是五大新城，要么是内环老破小，刚需最爱。

　　3、主城与近郊远郊的成交占比中，除了浦东新区以外，2022 年核心主城占比 1/3，近郊之外占比则高达 2/3。

　　难道不是有钱人的市场先涨吗？难道不是主城核心先涨吗？难道不是内环学区先涨吗？刚需、近郊先涨，完全不符合逻辑啊。

　　刚需、近郊占主导的二手房市场，房价上涨的起点、首发站不可能从这里出发，最应该启动上涨的一定是内环、学区、次新。

　　我们都知道，贝壳数据内部还有内网，肯定比 13 万套更多，这还只是贝壳一家监控到的数据，实际应该是 16 万套左右。

　　1、疫情。2、满足 5 年社保人数足够。3、2017 年之后，市场被压抑多年，杭州苏州大涨，上海成房价洼地。4、疫情，资产恐慌。5、打新。

　　对，如果我没有记错的线 年年初上海二手房的挂牌量仅有不到 9 万套，比正常年月一下子少了 3-4 万套。

　　上海 2 月虽然成交量不错，但是增加的挂牌量同样不少，有说 5、6 万套，有说 3 万套，不管怎么说，供应突然增加，对于成交都还不是好事。

　　上海挂牌量、挂牌价同时上涨，再加上刚需自住占比大头，这帮人恰恰是对价格非常敏感的人，于是成交周期拉长、成交量稳中有降、挂牌价随后下降。

　　3、大量的挂牌，恰恰说明多少人都要抓紧抛售，如果真要涨价，这些房东会这么急着卖？肯定惜售啊。

　　8、深圳市场可以买吗？我觉得 2023 年是一个好时机，不是说未来一定大涨多少，而是资产配置化航母，毕竟 3+3+ 动辄千百万的预算，普通人承受不了。

　　很多人又要冲进市场了，我是一个谨慎的人，我觉得今年不会是个大年，即使是进场，也不会迅速看到房价上涨，因此，那些急于冲进市场的朋友，三思后行。

　　第一个，针对买房。第二个，更加重要，毕竟，前几天刚刚上任，方向是什么？侧重哪个？宽松还是谨慎？方针路线 月，刚调研过南京和苏州，最新的一线调研日记。

　　最近，主编陆陆续续外出调研了。郑州、珠三角、长三角、云南、日本、泰国……所以接下来分享给大家的资料，可以说是含金量最高、最落地的，如果你感兴趣，可以先添加米宅同事微信，第一时间获取。